Regler og vedtekter
Alle beboerne har plikt til å rette seg etter det som står i lover, vedtekter, retningslinjer og de vedtak som kommer i form av vedtak i styret kunngjør i infoskriv.
Vedtekter for Vestlia borettslag. org. nr. 954872416
Vedtatt på ordinær generalforsamling den 24.5.1978, med senere endringer vedtatt den 10.06.1980, den 21.6.1983 og den 30.05.1985 og 08.06.2006 og 15.06.11. Sist endret på generalforsamling den 24.05.2018. Ikrafttredelse fra siste endringsdato etter Lov om borettslag av 6. juni 2003. Ikrafttredelse 15. august 2005
1. Innledende bestemmelser
1-1 Formål
Vestlia borettslag er et frittstående borettslag som har til formål å gi andelseiere bruksrett til egen bolig på lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Laget har dessuten til formål å erverve eller forestå oppføring av andre bygg enn boliger (herunder garasjer), samt forestå fellestiltak (herunder barnehage, vaktmestertjeneste etc.), når dette har felles formål for andelseiere eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med lagets øvrige virksomhet.
1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilslutningsforhold
(1) Borettslaget ligger i Trondheim kommune og har forretningskontor i Trondheim kommune.
2. Andeler og andelseiere
2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.
(2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.
Andelseiere har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser.
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.
(4) Andelseiere skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.
2-2 Sameie i andel
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameiere ikke bor i boligen, jf. vedtektenes punkt 4-2.
2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.
2-4 Ombygging, påbygging eller andre endringer av boligen
Andelseier kan ikke foreta ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn uten å innhente skriftlig samtykke fra laget. Dette gjelder også oppsetting av antenne, parabol, varmepumpe eller andre tekniske/elektriske installasjoner. Det samme gjelder innvendige ombygginger mv dersom disse vil gripe inn i bærende konstruksjoner, felles rør, ledninger og anlegg.
3. Forkjøpsrett
3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseiere i borettslaget forkjøpsrett, og dernest andelseierens og deres ektefelles slektninger i rett opp -og nedadgående linje. For at andelseiers slektninger skal kunne utøve forkjøpsrett må andelseieren ha bodd i borettslaget i minimum ett år.
(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp -eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens $ 3.
(3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til â gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf. borettslagslovens S 4-15 første ledd.
(4) Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel.
3-2 Frister for â gjøre forkjøpsrett gjeldende
Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.
3-3 Nærmere om forkjøpsretten
(1) Styret bestemmer, på grunnlag av ansiennitet, hvilken andelseier som skal få overta andelen. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, er familiestørrelsen avgjørende. Er både ansiennitet og familiestørrelse lik, avgjøres fordelingen ved loddtrekning.
(2) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.
(3) Forkjøpsretten kunngjøres ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte.
(4) Andelseier som vil overta ny andel må normalt overdra sin andel i laget til ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Styret kan likevel fravike dette etter søknad, dersom andelseierne etter samlivsbrudd ønsker hver sin boenhet for å slippe å flytte for langt fra felles barn.
4. Borett og bruksoverlating
4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(5) Styret skal fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og andelseierne plikter å følge de ordensregler som til enhver tid er fastsatt.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret dersom gode grunner taler for det, og at dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
4-2 Bruksoverlating
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
(2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning ¡ rett opp - eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
- andelseieren er en juridisk person.
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp -eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.
(5) Fysisk andelseier plikter å holde laget orientert om hvor vedkommende kan treffes. Juridisk andelseier plikter å utpeke fullmektig som kan ta i mot meldinger fra laget.
5. Vedlikehold
5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, panelovner, ventilatorer, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Dette omfatter ikke innvendige flater på balkongens/verandaens vegger, rekkverk og gulv. Andelseieren kan bli stilt ansvarlig for forsikringens egenandel ved for eksempel knuste vindusruter. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Ventiler og andre luftekanaler må være åpne for å sikre forsvarlig utlufting av boligen.
Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten fram til stoppekran.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som vannrør fram til stoppekran og øvrige rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, vasker, apparater (panelovner, ventilatorer og vifter som er plassert i boligen), tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Utskifting av sluk og avløpsrør mv som følge av modernisering/oppussing er andelseiers ansvar.
(3) Andelseieren har også ansvaret for opptaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l.
Andelseier har også ansvar for å sørge for dette ved fravær fra boligen, for å unngå tett sluk og eventuelt oversvømmelse.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr, med mindre dette skyldes forhold utenfor andelseiers mulighet for kontroll. Skade som følge av inntrenging av rotter/mus er borettslagets ansvar med mindre det kan godtgjøres at andelseier eller noen han svarer for har opptrådt uaktsomt. Dersom innsekter og skadedyr oppdages, eller spor etter slike har vært til stede, plikter andelseier å varsle styret umiddelbart.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær på noe andelseier har vedlikeholdsansvaret for.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf. borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.
(2) Borettslaget skal ha ansvar for utskifting av defekte varmtvannsberedere, samt låse- og stengemekanismer i rekkehusenes ytterdør, og ventilasjonsanlegg i rekkehus og blokkbebyggelse.
(3) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til ajourføre slike nye installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
(4) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termo-ruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Borettslaget har ansvaret for at balkongenes vegger, rekkverk og gulv holdes ved like.
(5) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
(6) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf. borettslagslovens § 5-18.
6. Pålegg om salg og fravikelse
6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler eller bruk som på annen måte medfører unødvendig ulempe eller skade for de øvrige andelseierne.
6-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf. borettslagslovens $ 5-22førsle ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.
6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
7. Felleskostnader og pantesikkerhet
7-1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel. Andelseier plikter å betale felleskostnadene etter de retningslinjer borettslaget gir.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr. 100.
7-2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 8.
8. Styret og dets vedtak
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder, 4 styremedlemmer og 2 varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre styremedlemmene er to år (dersom ikke annet er bestemt av generalforsamlingen). Varamedlem velges for ett år. Styreleder, styremedlemmer og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.
8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf. borettslagslovens g 3-2 andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
8-4 Representasjon og fullmakt
Styreleder eller nestleder og ett styremedlem i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn. Styret kan gi prokura.
8-5 Valgkomité
Valgkomiteen skal bestå av tre medlemmer som velges av generalforsamlingen. Valgkomiteen skal ikke bestå av medlemmer fra styret eller andre som har sitt daglige virke i borettslaget. lnnstilling til valg av styremedlemmer, varamedlem og eventuelt øvrige verv skal leveres fra valgkomiteen til styret minst 1 måned før generalforsamling.
9. Generalforsamlingen
9-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.
9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst ti prosent av andelseiere krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseiere om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager.
Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 9-3 (1).
9.4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
- Konstituering
- Godkjenning av årsregnskap
- Valg av styremedlemmer, varamedlem og eventuelt øvrige verv
- Eventuelt valg av revisor
- Fastsetting av godtgjørelse til styret
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
9-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder, som ikke trenger å være andelseier. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. Protokollen skal underskrives av møteleder, og minst en av de tilstedeværende andelseiere valgt av generalforsamlingen. Protokollen skal være tilgjengelig for andelseier.
9-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme. Juridiske andelseiere med mer enn en andel stemmer med en andel.
9-7 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Blanke og/eller feil avgitte stemmer telles ikke med. Ved valg av styrets medlemmer og ved andre personvalg, kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt.
Når det ved valg er flere enn en kandidat til et verv, skal avstemmingen være skriftlig.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
10. Inhabilitet
10.1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.
(2) lngen kan selv, eller ved fullmektig eller som fullmektig, delta i en avstemming på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemming om pålegg om salg eller krav om frav¡kelse etter borettslagslovens § 5-22 og 5-23.
10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet. Taushetsplikten gjelder også etter vervets avslutning.
10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.
11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene
11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.
11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 6. juni 2003 nr. 39.
Styret har vedtatt ordensregler (boreglement) som den enkelte beboer plikter å følge.
Gjentatte brudd på ordensreglene som i henhold til Lov om Borettslag §§ 5-22 og 5-23 anses som vesentlig mislighold, hjemler mulighet for salgspålegg og/eller tvangsfravikelse.
ORDENSREGLER
Ordensreglene ble vedtatt i styremøte 22.mai 1978 med endringer sist i styremøte 22.1.2007.
Enhver plikter å opprettholde alminnelige krav til ro og orden, og skal:
- Ta hensyn til sine naboer og unngå unødig bråk.
- Ta vare på borettslagets eiendom. Dette gjelder bygninger, utstyr og beplantninger.
- Holde orden i oppganger, vaskerom, kjellere og på fellesarealer.
- Påse at sykler, ski, barnevogner, sparker, akebrett mv. ikke oppbevares i trappeoppganger.
- Påse at ytterdør og vinduer i trappeoppgang holdes lukket.
- Påse at det ikke luftes fra leiligheter ut i trappeoppganger.
- Påse at teppebanking o.l. ikke gjøres på verandaer og fra vinduer.
- Påse at vasketøy for tørk på verandaer ikke henger høyere enn verandarekkverkets overkant.
- Påse at husdyr ikke er til sjenanse for andre. I motsatt fall kan styret forlange husdyret fjernet.
- Påse at biler kjøres og parkeres som trafikkskiltene på områdene viser.
- Påse at bilservice ikke utføres på indre område.
- Det skal være generell ro i borettslaget etter følgende tider:
Hverdager. Før kl. 07.30 og etter kl. 21.00.
Dag før søn- og helligdag: Før kl. 09.00 og etter kl. 17.00.
Søn- og helligdager: Hele døgnet.
Lov om borettslag kan man finne på lovdata, "Lov om burettslag (burettslagslova)":
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39?q=borettslag
Ordensregler for vaskeriene
- Før tøyet legges i maskinen skal spiker, skruer, nåler o.l. være fjernet fra lommene. BH legges i vaskepose.
- Rist ryer/ matter godt og rengjør barnetøy for sand før det legges i maskinen.
- Overhold vasketiden (se vaskelisten).
- Vaskeriet kan bare disponeres i den tiden som er reservert, maks 2 x vask + 2 x tørk (notert på listen). Maksimumstid for reservering av vaskeriet er 1 uke fram i tid.
- Det skal ikke oppbevares eller gjenlegges tøy eller annet i vaskeriet.
- Før vaskeriet forlates skal:
- doseringskamrene i vaskemaskinen og luftfilteret i tørketrommel rengjøres. - maskinen tørkes godt av
- gulvet kostes - Døren skal låses.
- Forlat vaskeriet slik du selv ønsker å finne det!
Regler for bruk av motorvarmeruttak
- De som leier motorvarmeruttak SKAL bruke denne plassen også når motorvarmeren ikke er i bruk.
- Kabler og kontakter SKAL holdes i forskriftsmessig stand.
- Kontakten på bilen SKAL være festet til karosseriet.
- Skjøtekabelen fra uttaket SKAL være godkjent for utendørs bruk (jordet gummikabel med lokk).
- Når motorvarmeren ikke er i bruk, SKAL kabelen tas ut av uttaket. Luken på uttaket SKAL alltid holdes låst (jfr. §§ 9 og 20 forskrifter om el. lavspenningsanlegg). Skadde og ulovlige kabler vil bli beslaglagt.
- Tidsur bør plasseres i bilen da uttaksboksen ikke har plass til dette.
- Det er ikke tillatt å lade El-bil på motorvarme uttakene.
Anlegget er utstyrt med jordfeilbryter/ varsler. Denne er meget ømfintlig for overslag. På grunn av dette vil løse kabler og ubeskyttede støpsel føre til overslag ved fuktighet. Resultatet er at hele anlegget blir satt ut av funksjon. Det er derfor meget viktig at alle brukere sørger for å skaffe seg riktig utstyr og at dette holdes i forskriftsmessig stand.
HUSK, INGEN ER TJENT MED ET ANLEGG SOM IKKE FUNGERER !
Vestlia borettslag 19.1.2001
Lufting og risting av sengetøy, tepper, matter, o.l.
Lufting og risting av sengetøy, tepper, matter o.l. fra balkong og vinduer, er ikke tillatt.
Det registreres dessverre at det er en god del beboere som fullstendig neglisjerer ordensreglene på dette punkt.
Tenk da på dine naboer som får støv, rusk og hår fra DINE dyner og tepper inn gjennom sine vinduer, og på møblene og i kaffekoppen når de sitter på balkongen.
Særlig dekorativt er det da heller ikke når balkongrekkverket er hengt full med tepper og matter, og det tyter dyner og puter ut gjennom soveromsvinduene, hverdag som helg. Det finnes teppestativ ved blokkene som er til for å få banket og luftet tepper o.l.
DET HENSTILLES DERFOR TIL ALLE BEBOERE Å RETTE SEG ETTER DE ENKLE REGLENE SOM FINNES, SLIK AT KLAGER UNNGÅS.
Vasketøy kan henges på stativ på balkongen, men det må da henges slik at snorene ikke er høyere enn overkanten av rekkverket.
Instruks for vaktmesterfunksjonen
- VESTLIA BORETTSLAG –
Generelt
1. Vaktmesteren er underlagt borettslagets styre, med styrets leder som sin nærmeste foresatte. Vaktmesteren er foresatt for eventuelle hjelpevaktmestere (assistenter) og andre som borettslaget engasjerer i arbeid innenfor vaktmester- og vedlikeholdstjenesten. Han skal opptre korrekt i sitt arbeide og medvirke til at forholdet til styre og borettshaverne er godt.
Arbeidsområde
2. Vaktmesterens hovedoppgave er å føre tilsyn med borettslagets eiendommer, og sørge for at disse holdes i god stand. Reparasjoner og vedlikeholdsarbeider utføres i den grad slikt arbeid kan innpasses. Vaktmesteren skal rapportere utført arbeid til styret på månedlig basis.
Større arbeid og arbeid som krever autorisasjon som ikke innehas av vaktmesteren, utføres i samråd med styret.
3. Vaktmestertjenesten omfatter tilsyn med- og vedlikehold av hele bygningsmassen tilhørende laget. Tjenesten omfatter videre tilsyn med- og vedlikehold av alle tekniske fellesanlegg, alle felles utomhus anlegg, lekeplasser med utstyr, trær og felles beplantning og plener, samt klipping av disse.
Det pålegges overtid i forbindelse med dugnader, vintervedlikehold og flaggheising.
Vaktmesteren skal være aktiv i borettslagets internkontroll fastsatt i helse- miljø- og sikkerhetslovgivningen. Vaktmesteren er verneombudet for borettslaget. Funksjonen som verneombud kan etter avtale utgå, jfr.§ 6-1 i arbeidsmiljøloven. Han er ansvarlig utøver for tilsyn etter HMS- protokollene.
Vaktmesteren har ansvar for at drifts- og vedlikeholds aktiviteter knyttet til dette blir dokumentert i internkontroll-perm og rapportert til styret.
4. Vaktmesteren ivaretar lagets forpliktelser som politivedtektene pålegger borettslaget som huseier, så som sandstrøing og snørydding i gangveier, stikkveier og andre fellesanlegg som ikke tilligger kommunen.
5. Det er vaktmesterens ansvar å føre fortegnelse over maskiner, verktøy, utstyr, rekvisita og eiendeler av enhver art. Han plikter å påse at det holdes tilstrekkelig lager av reservedeler og rekvisita. Maskiner og tekniske hjelpemidler som nyttes i drifts- og vedlikeholdsarbeidet ivaretas og vedlikeholdes på beste måte. Innkjøp utover normal drift og vedlikehold, skal avklares med styret.
6. I fellesrom påser vaktmesteren at arbeid med rengjøring er gjennomført og at ødelagte lyspærer, glassruter o.l. blir skiftet. Vaktmesteren skal melde fra til styret dersom lagring av utstyr i fellesrom kommer i konflikt med brannvernforskrifter eller lagets ordensregler.
7. Vaktmestertjenesten omfatter ikke arbeid innvendig i leilighetene. Dette påhviler den enkelte borettshaver.
8. Vaktmesteren skal rapportere til styret hvis beboere foretar seg noe som strider mot lagets ordensregler. Hvis han mener situasjonen tilsier dette, kan beboer gjøres oppmerksom på forholdet uten at styret først blir varslet.
9. Til forebygging av hærverk, urenslighet og uorden, skal vaktmesteren foreta stadige jevnlige inspeksjoner av borettslagets eiendommer.
10. Ved sykdom eller annet påtvunget fravær, skal styrets leder underrettes snarest mulig.
11. Dersom styret/styrets leder finner at vaktmesteren bør utføre arbeid som ikke er omhandlet i denne instruks, skal dette utføres.
12. Ved ansettelse av vaktmesterassistenter skal instruksen gjøres kjent ved ansettelse. 13. Alle ansatte i Vestlia skal føre timelister.
14. Alle plikter og oppgaver som er nevnt i denne instruks, har som siktemål å skape ordnede forhold, trivsel og et godt miljø i borettslaget. Vaktmesteren har taushetsplikt i sitt arbeid.
Forandringer i instruksen skal ikke finne sted før saken er drøftet med vaktmesteren.
Trondheim 06.02.2015
I borettslagets vedtekter under avsnittet 5-1, om vedlikehold, er det vedtatt følgende under andelseiers ansvar:
” (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som vannrør fram til stoppekran og øvrige rør, sikringsskap...”.
Under avsnitt 5-2 står det om borettslagets ansvar:
”... samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. ”
Ansvarsforhold kan her lett bli oversett av andelseier, slik at han/hun ikke ser at andelseier for eksempel er ansvarlig for reparasjon og utskifting av vannrør i lettvegger.
I et gitt tilfelle kan det være vanskelig å skille mellom andelseiers ansvar, borettslagets ansvar, og hva som er en forsikringssak som dekkes av borettslagets bygningsmessige forsikring.
Dersom en for eksempel får en liten lekkasje i et vannrør i en lettvegg, er det umulig for andelseier å oppdage dette før det går en viss tid. Dette vil da også kunne dekkes av borettslagets forsikring, og dermed ikke bli belastet andelseier.
Spørsmålet blir i dette tilfelle om andelseier skal belastes med egenandel av forsikringen?
Et annet tilfelle vil være at andelseier pusser opp eller vedlikeholder leiligheten. En spiker eller skrue blir satt i veggen, og et rør punkteres. Lekkasjen oppstår umiddelbart i vanlige vannrør, mens det kan ta flere år før lekkasje vises i avløpsrør. Hvem betaler egenandel?
Hvem betaler egenandel dersom det er, eller har vært, lekkasje fra en dårlig kobling til oppvaskmaskin. Feilen er utbedret, fuktskaden på gulv har skjedd, men ikke meldt fra om? Hvem betaler egenandel ved lekkasje fra avløpsrør som tidligere andelseier har forårsaket, men som ikke viser seg før nå?
Eksemplene kan være mange, men spørsmålet i alle tilfellene er det prinsipielle spørsmålet: Hvem betaler egenandelen?
Forslag til vedtak:
”Ved skade på vannrør, elektriske ledninger og lignende som ligger skjult i lettvegger, og hvor skaden skyldes uaktsomhet, er andelseier ansvarlig for reparasjon og utbedring av skade (jfr. vedtektenes punkt 5-1 og 5-2). Skaden dekkes normalt av borettslagets forsikring, men andelseier skal betale egenandel.
Dersom skaden oppstår ved lekkasje fra oppvaskmaskin, vaskemaskin eller andre enheter som er tilkoblet vann, blandebatteri og lignende hvor lekkasje bør oppdages, og tilsvarende situasjoner, vil egenandel belastes andelseier.
Dersom det oppstår skade på grunn av vannlekkasje fra vannrør i lettvegg, og dette oppdages etter en viss tid, vil borettslagets bygningsforsikring dekke skaden. Egenandel blir ikke belastet andelseier.”
(vedtatt på styremøte den 22. januar 2007)